Rispetto al periodo in cui vigeva il regime vincolistico introdotto dalla l. 27 luglio 1978, n. 392, oggi il panorama dei contratti di locazione è sicuramente molto più variegato. Cerchiamo allora di fare un po’ di chiarezza su questo tema, introducendo quali siano le principali tipologie previste dalla legge e quali siano le loro essenziali caratteristiche.
I contratti a canone libero
Cominciamo con la prima famiglia di contratti di locazione, quella a canone libero. Come intuibile dallo stesso nome di questo gruppo, le parti (proprietario e inquilino) possono stabilire liberamente l’importo del canone e le altre condizioni di locazione, con il solo obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni.
Terminati i primi 4 anni, questa tipologia contrattuale prevede una scadenza di altri 4 anni a titolo di rinnovo, tranne casi particolari (come, in sostanza, il subentro del proprietario, o la vendita o l’integrale ristrutturazione dell’immobile).
I contratti a canone concordato
La seconda famiglia di contratti di locazione è invece quella a canone concordato (o concertato). In questo caso il tetto massimo della locazione è stabilito tramite accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
Con tale principale caratteristica è evidente che il canone di locazione sarà inferiore rispetto ai correnti prezzi di mercato, venendo così incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione l’immobile a condizioni più competitive. Ed è per questo motivo che il legislatore ha introdotto alcuni vantaggi fiscali in favore del proprietario (e anche per gli inquilini, in base alle fasce di reddito), oltre alla previsione di una durata più contenuta: l’estensione contrattuale di questi rapporti di locazione è infatti pari a 3 anni, oltre a 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa, tranne in casi particolari).
Rientrano sempre tra gli affitti a canone concordato altre due tipologie particolari, come i contratti di locazione transitori e quelli per gli studenti universitari.
Gli affitti transitori si rivolgono in particolar modo alle parti che intendono soddisfare delle esigenze locative temporalmente contenute, per durate tra 1 e 18 mesi (si pensi, a titolo di esempio, a coloro che devono fronteggiare dei brevi periodi di lavoro in un’altra città). In questo caso il canone è stabilito tra le parti entro un tetto massimo concordato in accordi territoriali o fino al 20% superiore al canone concordato.
Di diversa natura sono invece i contratti di locazione riservati agli studenti universitari. In questo caso la durata può variare tra 6 mesi e 3 anni, con rinnovo automatico dello stesso periodo della prima scadenza, salvo disdetta. Il canone di locazione sarà fissato tra le parti entro un tetto massimo stabilito in accordi territoriali.
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