Dinanzi alla crisi delle compravendite, molte persone si sono avvicinate con particolare interesse al mondo della nuda proprietà. Ma che cos’è? E perché spesso dietro alla vendita della nuda proprietà può celarsi un interessante affare per chi compra e per chi vende?
Cos’è la nuda proprietà e quali sono i suoi vantaggi
In primo luogo, definiamo la nuda proprietà come il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Vendere la nuda proprietà significa pertanto vendere il proprio immobile ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita residua.
Da qui, dovrebbero essere evidenti i vantaggi di questa operazione. Chi infatti vende la nuda proprietà dell’immobile, si riserva il diritto di abitare nell’immobile per tutta la propria vita incassando però subito un capitale che potrebbe supportare il mantenimento del proprio tenore di vita o coronare i propri desideri personali o familiari.
Chi compra la nuda proprietà può invece acquistare un immobile, oggi, a un prezzo particolarmente agevolato.
A proposito, ma come si stabilisce il prezzo della nuda proprietà?
Il prezzo della nuda proprietà
Anche il prezzo di vendita della nuda proprietà viene stabilito dalla libera negoziazione delle parti. Tuttavia, il processo non può che partire da un’analisi del valore di mercato dell’immobile redatta da un professionista come un agente immobiliare, a cui applicare un coefficiente che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario: maggiore è l’età dell’usufruttuario e minore sarà lo “sconto” rispetto al prezzo di mercato, considerato che si ipotizza che minore sarà la sua permanenza nella casa. I coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, e si basano sull’aspettativa di vita in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Chi paga le spese sull’immobile
Nella valutazione di convenienza di un’operazione di nuda proprietà non si potrà che tenere in considerazione il fatto che per tutta la durata di permanenza dell’usufruttuario, il nudo proprietario dovrà comunque intervenire per coprire finanziariamente le spese straordinarie di contro, le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario, il quale è altresì obbligato a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo e senza modificarne la destinazione d’uso senza condivider ciò con il nudo proprietario. Ricordiamo ad ogni modo che anche questo aspetto contrattuale può essere oggetto di una libera trattativa tra le parti.
Per quanto poi riguarda le imposte, il pagamento di quelle sull’immobile (e il relativo peso della proprietà immobiliare ai fini IRPEF) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, l’usufruttuario, che gode di un diritto reale.
Il riferimento normativo principale è l’articolo 1008 del codice civile, secondo cui “l’usufruttuario è tenuto, per la durata dei suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto”.
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