Il quarto trimestre 2019 si è concluso con una conferma della tendenza espansiva del mercato residenziale italiano, pur in rallentamento rispetto a quanto i dati OMI ci avevano abituato ad assistere. La crescita iniziata a fine 2014 viene dunque ribadita, in rallentamento, con un tasso tendenziale positivo per lo 0,6%, contro il + 3,9% che era stato riscontrato nel trimestre precedente.
Cogliamo dunque l’occasione per poter riassumere come è andato in archivio il 2019, richiamando alla mente anche alcune delle informazioni emerse nel contemporaneo Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia a cura di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate.
Un andamento positivo, ma eterogeneo
Andando con ordine, e scendendo più nel dettaglio territoriale, evidenziamo come la situazione – pur genericamente positiva – appare piuttosto diversificata tra le macro aree.
Al Centro e alle Isole, infatti, le prestazioni sono peggiorate finendo in territorio negativo, con tasso tendenziale rispettivamente pari al -3,3% e al -0,1%. Il tasso di crescita più elevato si riscontra invece nel Nord Est, con un + 2,2%. Bene anche il Sud (+ 2,0%) e il Nord Ovest (+ 1,6%) anche se, in quest’ultimo caso, abbia riscontrato un significativo passo indietro rispetto al trimestre precedente.
Si noti altresì che la dinamica dei centri minori sembra essere più favorevole rispetto a quella dei comuni capoluogo, che risentono soprattutto dell’andamento debole del Centro Italia. Sia sufficiente rammentare, a titolo di esempio, che le transazioni residenziali del quarto trimestre 2019 a Roma – principale mercato immobiliare italiano – sono state pari a 8.588 unità, contro le 9.331 unità dell’anno precedente, con un calo dell’8%.
Discreto ottimismo tra gli agenti immobiliari
Il clima del mercato immobiliare residenziale italiano è ben riflesso nel sentiment che emerge dal Sondaggio congiunturale, secondo il quale il 30,4% degli operatori immobiliari ha segnato una pressione al ribasso sulle quotazioni degli immobili (era il 34% nella rilevazione precedente), mentre il 7,7% segnala un incremento (ex 7,4%).
Cresce la quota di agenzie immobiliari che dichiara di aver venduto almeno un’abitazione nel quarto trimestre 2019: la percentuale è ora pari all’84,4%, contro il 78,7% dei tre mesi precedenti. Un’evoluzione comunque piuttosto attesa, considerato che in buona parte dei mercati residenziali italiani nel quarto trimestre si registra storicamente un incremento delle compravendite rispetto al terzo trimestre.
Si noti altresì che la mancanza di proposte di acquisto viene generalmente attribuita (58,5%) per prezzi giudicati troppo elevati dai compratori, mentre le cause prevalenti di cessazione di incarico (53,2%) sono le offerte di acquisto ritenute troppo basse dal venditore. Vi è dunque un evidente gap tra le attese e la realtà, che determina il mantenimento di un margine di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore piuttosto ampio, pur in riduzione al 12% (ex 12,6%).
Infine, rileviamo come i tempi medi di vendita rimangano sostanzialmente stabili a 7,7 mesi, contro i 7,5 mesi del trimestre precedente, mentre si sia ridotta di due punti percentuali (71,2%) la quota di acquisti finanziamenti con un mutuo ipotecario. Il loan-to-value è in compenso piuttosto elevato, rimanendo sopra il 75% (76,2%).
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